Каталог недвижимости Бали
Купить виллу или дом на Бали
Только продажа — фрихолд и лизхолд от 20 лет. Остаток срока, полная стоимость сделки с налогами и нотариусом, зонирование и статус разрешений — в каждой карточке, до того как ты напишешь в чат.
Сколько на самом деле стоит сделка на Бали
Рынок называет цену объекта и молчит про остальное. Подставь свои числа и увидишь сумму на входе, стоимость года владения и цену ара земли в год — то самое число, по которому объекты с разным сроком становятся сравнимы.
Три вещи, которых нет в других каталогах Бали
Остаток срока в каждой карточке
Лизхолд «на 25 лет» из объявления пятилетней давности сегодня стоит 20. У нас в базе лежит дата окончания договора, а число лет пересчитывается каждую ночь — и его видно в списке, до перехода в карточку.
Полная стоимость сделки, а не цена объекта
The calculator adds up the price, BPHTB, the notary, legal due diligence and taxes, and shows what a year of ownership and an are of land per year actually cost. That number finally makes listings with different lease terms comparable.
Документы до просмотра, а не после задатка
Выписка по сроку, PBG, SLF и зонирование — одним файлом и бесплатно, до того как ты потратишь день на дорогу. Если по объекту чего-то нет, в карточке так и написано.
Районы
Все районыЧто придётся заплатить сверх цены объекта
| BPHTB, пошлина покупателя | 5% | от оценочной стоимости | Только при переходе права собственности — то есть при фрихолде. |
|---|---|---|---|
| PPh, налог продавца | 2.5% | фрихолд | Формально платит продавец, но в переговорах цену часто считают «чистой». |
| PPh при лизхолде | 10% | от суммы договора | Налог собственника земли. Кто его платит по факту — предмет договорённости. |
| Нотариус PPAT | 0.5–1% | от суммы договора | Ставка обсуждается, у крупных сделок — ниже. |
| Юридическая проверка | $500–1,500 | фикс | Титул, обременения, зонирование, разрешения. Единственная строка, на которой экономить нельзя. |
| PBB, земельный налог | ~0.1% | ежегодно | От оценочной стоимости, а не от рыночной цены. |
Ставки действуют на сентябрь 2026 года и зависят от структуры сделки. Итоговые суммы подтверждает нотариус.
Как проходит покупка
- 1
Подбор
Ты называешь бюджет, район и цель — жить или сдавать. В ответ приходит короткий список с остатком срока и полной стоимостью сделки по каждому объекту.
- 2
Проверка
До просмотра присылаем документы: титул, срок, PBG, SLF, зонирование. Объекты без документов в каталог не попадают.
- 3
Просмотр
Очно или по видеосвязи, если ты не на острове. За один выезд смотрим три-четыре объекта, а не один.
- 4
Сделка
Нотариус PPAT, договор, расчёт, регистрация. Мы держим сроки и считаем платежи заранее — сюрпризов на подписании не бывает.
Частые вопросы
Может ли иностранец купить виллу или дом на Бали?
Да, но не в форме Hak Milik — это право доступно только гражданам Индонезии. Иностранцу доступны лизхолд (Hak Sewa), Hak Pakai на своё имя и HGB через компанию PT PMA. Каждая форма даёт разный срок, разный налог и разный порядок продления, поэтому в карточке объекта право указано явно.
Чем лизхолд отличается от аренды?
Лизхолд — это покупка права пользования на срок 20, 25, 30 и более лет, оплаченная одним платежом вперёд. Объект можно перепродать, передать по наследству и сдавать. Аренда — помесячная или годовая плата без прав на объект. В нашем каталоге аренды нет вообще: только продажа.
Что происходит, когда срок лизхолда заканчивается?
Право пользования возвращается собственнику земли. Продление обсуждается заранее и фиксируется в договоре: где-то по заранее оговорённой сумме, где-то по рыночной цене на момент продления. Условие продления записано в карточке объекта, а не выясняется на сделке.
Сколько стоит оформление сделки сверх цены объекта?
При фрихолде это примерно 6–8% к цене: BPHTB 5%, нотариус 0,5–1%, юридическая проверка и регистрация. При лизхолде BPHTB не платится, зато возникает PPh 10% с суммы договора. Точную сумму по конкретному объекту считает калькулятор в его карточке.
Можно ли легально сдавать купленную виллу?
Зависит от зонирования участка. В туристической зоне краткосрочная сдача легальна, в жилой — нет, и штрафы за нарушение реальны. Зона указана в каждой карточке отдельным полем, потому что от неё зависит вся экономика объекта.
Как проверить объект до внесения задатка?
Запроси пакет документов — мы отдаём его бесплатно и до просмотра: свидетельство о праве, срок и условия продления, PBG или IMB, SLF, зонирование. Если по объекту какого-то документа нет, это написано в карточке прямым текстом.
Не нашёл подходящего?
Часть объектов не попадает в открытый каталог: собственники просят не публиковать. Напиши, что ищешь, — пришлём подборку из закрытой части базы. Без звонков и рассылок.