Katalog properti Bali
Vila dan Rumah Dijual di Bali
Hanya jual beli — freehold dan leasehold mulai 20 tahun. Sisa masa sewa, total biaya transaksi dengan pajak dan notaris, zonasi dan status izin — di setiap listing, sebelum Anda menghubungi siapa pun.
Berapa sebenarnya biaya transaksi di Bali
Pasar menyebut harga penawaran dan diam soal sisanya. Masukkan angka Anda dan lihat total di awal, biaya satu tahun kepemilikan dan harga satu are tanah per tahun — angka yang membuat properti dengan sisa masa berbeda bisa dibandingkan.
Tiga hal yang tidak ada di katalog Bali lain
Sisa masa sewa di setiap listing
Leasehold «25 tahun» dari iklan lima tahun lalu hari ini tinggal 20. Kami menyimpan tanggal berakhirnya kontrak dan menghitung ulang setiap malam — angkanya terlihat di daftar, sebelum Anda membuka listing.
Total biaya transaksi, bukan harga penawaran
The calculator adds up the price, BPHTB, the notary, legal due diligence and taxes, and shows what a year of ownership and an are of land per year actually cost. That number finally makes listings with different lease terms comparable.
Dokumen sebelum survei, bukan setelah uang muka
Rincian masa sewa, PBG, SLF dan zonasi — satu berkas, gratis, sebelum Anda menghabiskan satu hari di jalan. Kalau ada dokumen yang belum lengkap, listing-nya menyebutkan itu.
Biaya di luar harga properti
| BPHTB, bea pembeli | 5% | dari NJOP | Hanya saat hak milik berpindah — yaitu pada freehold. |
|---|---|---|---|
| PPh, pajak penjual | 2.5% | freehold | Secara formal penjual yang membayar, tetapi dalam negosiasi harga sering dihitung bersih. |
| PPh untuk leasehold | 10% | dari nilai kontrak | Pajak pemilik tanah. Siapa yang benar-benar membayarnya adalah soal kesepakatan. |
| Notaris PPAT | 0.5–1% | dari nilai kontrak | Tarifnya dapat dinegosiasikan dan lebih rendah untuk transaksi besar. |
| Uji tuntas hukum | $500–1,500 | tetap | Sertifikat, beban, zonasi, izin. Satu-satunya pos yang tidak boleh dihemat. |
| PBB, pajak bumi dan bangunan | ~0.1% | per tahun | Dihitung dari NJOP, bukan dari harga pasar. |
Tarif berlaku per September 2026 dan bergantung pada struktur transaksi. Angka final dikonfirmasi oleh notaris.
Bagaimana proses pembeliannya
- 1
Seleksi
Anda menyebutkan anggaran, area dan tujuan — untuk ditinggali atau disewakan. Kami balas dengan daftar pendek berisi sisa masa sewa dan total biaya transaksi tiap properti.
- 2
Pemeriksaan
Sebelum survei kami kirim dokumennya: sertifikat, masa berlaku, PBG, SLF, zonasi. Properti tanpa dokumen tidak masuk katalog.
- 3
Survei
Langsung, atau lewat video kalau Anda belum di pulau. Sekali jalan kami tunjukkan tiga sampai empat properti, bukan satu.
- 4
Transaksi
Notaris PPAT, akta, pelunasan, pendaftaran. Kami jaga jadwal dan hitung semua biaya di awal — tidak ada kejutan saat tanda tangan.
Pertanyaan umum
Bisakah orang asing membeli vila atau rumah di Bali?
Bisa, tetapi tidak dalam bentuk Hak Milik — sertifikat itu hanya untuk warga negara Indonesia. Orang asing bisa memakai leasehold (Hak Sewa), Hak Pakai atas nama sendiri, atau HGB melalui PT PMA. Tiap bentuk punya jangka waktu, pajak dan cara perpanjangan yang berbeda, karena itu setiap listing menyebutkan status haknya.
Apa bedanya leasehold dengan sewa biasa?
Leasehold adalah pembelian hak pakai untuk 20, 25, 30 tahun atau lebih, dibayar sekaligus di muka. Properti bisa dijual kembali, diwariskan dan disewakan. Sewa biasa adalah pembayaran bulanan atau tahunan tanpa hak atas properti. Katalog kami tidak memuat sewa sama sekali: hanya jual beli.
Apa yang terjadi saat masa leasehold berakhir?
Hak pakai kembali kepada pemilik tanah. Perpanjangan disepakati di awal dan dicantumkan dalam kontrak: ada yang dengan harga yang sudah ditetapkan, ada yang mengikuti harga pasar saat perpanjangan. Syarat perpanjangan tercatat di listing, bukan baru diketahui saat transaksi.
Berapa biaya administrasi di luar harga properti?
Untuk freehold sekitar 6–8% di atas harga: BPHTB 5%, notaris 0,5–1%, uji tuntas hukum dan pendaftaran. Untuk leasehold tidak ada BPHTB, tetapi muncul PPh 10% dari nilai kontrak. Angka pastinya dihitung kalkulator di dalam listing.
Bolehkah vila yang dibeli disewakan secara legal?
Tergantung zonasi lahannya. Di zona pariwisata sewa harian legal; di zona hunian tidak, dan dendanya nyata. Zonasi ditulis sebagai kolom tersendiri di setiap listing, karena seluruh perhitungan ekonominya bergantung pada itu.
Bagaimana memeriksa properti sebelum membayar uang muka?
Minta paket dokumennya — kami berikan gratis dan sebelum survei: sertifikat hak, jangka waktu dan syarat perpanjangan, PBG atau IMB, SLF, zonasi. Kalau ada dokumen yang belum ada, listing-nya menyebutkan itu dengan jelas.
Belum menemukan yang cocok?
Sebagian properti tidak masuk katalog terbuka: pemiliknya minta tidak dipublikasikan. Beri tahu kriteria Anda dan kami kirimkan pilihan dari daftar tertutup. Tanpa telepon, tanpa newsletter.